2018年至2020年房地产价格走势是涨是落?

近日，国家统计局公布了9月份房地产市场的有关数据，市场成交量不如预期，高位的房价无论是价格、还是涨幅都开始出现回落。即便是楼市最火爆的北京和深圳两市，国庆期间一天也才卖几十套出去，这与过去的“金九银十”旺季形成了鲜明对比。可以预测，房价或将开始步入回落时代，回归到合理的价格。

1、销量不如预期，房地产市场开始降温

具体数据显示，9月单月全国商品房住宅销售面积为1.68亿平方米，同比下调了3.6%。这也是最近5个月首次出现同比成交量下调的现象。

具体到房价而言，4个一线城市新建商品住宅销售价格由8月上涨0.3%转为下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比8月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比8月分别回落1.1和0.6个百分点。

2、房地产调控全面铺开，次数同比去年增加82%

光从销售面积和房价来看市场的走势，可能还不够准确，还需要结合我国房地产各个参与主体的较新动向。这次房地产市场“遇冷”与我国加大房地产调控有很大关系，值得一提的是，这轮调控无论是力度、还是范围都是空前的，房地产市场升温自然受到一定抑制。

根据中原地产统计数据，9月单月，全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次，再次刷新了历史纪录。年内累计房地产调控次数更是高达385次，同比上涨幅度达82%。随着“房住不炒”的定位更加明确，调控还有进一步收紧势头。

3、去库存已经完成，房地产流动性将进一步收紧

也许有人会疑惑，为何偏偏选在这个时间节点上呢？因为我国房地产市场的去库存周期基本完成，这意味着房地产市场的流动性将收紧。从2015年开始，我国开始大力推行棚改货币化政策，有效消耗了房地产过剩的库存。资料显示，2016年和2017年，大约有3.6万亿的资金流入了棚改项目。

现在房地产库存消耗得差不多了，自然要逐步收紧流向市场的资金。日前，国家已有表态“要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。”

4、房企融资压力不断增大，部分被迫降价卖房

除了政策方面的原因，随着融资渠道的不断收紧和房企偿债高峰的来临，房地产企业融资的难度越来越大。今年以来，已经有多家房企的融资被按下停止键。如雅居乐80亿元公司债被两度叫停，合生创展百亿元租赁债也已经被交易所终止审查等。

从房地产信托项目的数据也可以得到印证，用益信托数据显示，2018年9月房地产信托规模为564.76亿元，而8月这一数字为684.17亿元，9月集合信托投入房地产资金净减少近120亿元，环比下降17.5%。房企资金压力吃紧，也使得近来不断出现房企降价卖楼遭老业主维权的事件。

总的来看，国家贯彻“房住不炒”的态度很坚决，未来一年多整个房地产市场的价格都会出现明显回落，最终回到合理水平。不过，由于经济发展的差距问题，不同城市的反应会有所不同，一二线城市经济发达，流入人口较多，房价顶多出现小幅回落，而三四线城市坚挺房价的压力很大，或大幅回落。

来源：悟空找房

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