城市更新:房地产的未来

目前在我国，存在着总规模达200万亿平方米的老旧资产在等待改造升级。随着房地产行业从增量市场向存量市场转型，城市更新成为行业探讨的新命题。

而刚刚结束2019年中央经济工作会议中，首次强调了“城市更新”这一概念。会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

城市更新被认为是城市发展到一定阶段的必然产物，随着城镇化的进展，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。

以深圳为例，深圳作为粤港澳大湾区的中心城市，土地资源一直非常稀缺，近三年来，深圳公开招拍挂市场出让的住宅用地远低于其他一线城市，深圳上市的新房绝大多数是通过城市更新获得的土地资源，因此通过对存量土地的更新改造，成为各大地产开发商的土储重要途径；

据统计，品牌房企半数已参与到城市更新领域，合作与收并购步伐加速推进中，并且配套的投融资机制基本已见雏形，目前品牌如：恒大集团、碧桂园、万科、保利、华润、特发、奥园、华侨城等，还有很多企业在陆续寻找城市更新的合作机会，准备随时参与其中。

地产行业想要做好城市更新需要具备哪些能力？

何为“城市更新”？概念意义上，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。在实际操作中，城市更新体现出许多形式，如老旧小区改造、老旧商场改造，老旧工业厂房改造等。

“城市更新”对解决城市扩张受限、城市房屋建筑破旧及设施环境落后等问题起到很大作用，逐渐成为提升城市效率、带动城市经济发展和转型的主要驱动力。

在这样的背景下，如何才能做好城市更新？多位从业者、专家均表示，“去地产化思维”，才是做好城市更新的新逻辑。城市更新要求“长周期”，流程更复杂，操作难度更大；同时面临金融工具的退出的问题。这些逻辑完全不是传统房地产“高周转冲规模”的逻辑。

而从已有的城市更新成功的优秀案例。这些改造虽然都是开发商操盘，但是无一例外都是“去地产化思维”制胜的结果；

作为深圳“旧村改商办”的典型案例先进世纪中心，从一个旧村高密集度的脏乱差，摇身一变成为深圳的CBD中心地标，集写字楼、商业、酒店多种业态为一体，赋予旧有建筑功能性和适用性，同时深化运营、重构办公新生态，其在建筑设计、社区运营、智慧服务等方面的创新，都体现了城市更新的“去地产化思维”。

与此同时，城市更新需要利用科技的力量去推动，因为城市更新最核心的是‘新’，要在产业及运营模式方面创新，利用科技力量提升更新项目和区域的新品质；随着5G、大数据、AI系统、智能化等新技术的应用，推动着智慧城市的快速发展，而城市更新项目后续可以与智慧城市及高新技术相互整合，发扬城市的文化，增强城市吸引力，制造更高品质的房地产项目。

城市更新将面临哪些机遇和挑战？

中国房协城市更新研究中心主任耿延良表示，历史经验表明，当国家人口城镇化率达到60%-80%的阶段，基本上人口聚集的城市就进入存量开发时代。

中国的城镇化率也从前几年56%发展到今年60%，这个阶段人口向城市聚集，城市的集约化、土地的集约化要求存量开发成为大势所趋。在这种趋势下，存量改造将带来大量发展机会，但对于发展存量改造的企业来讲，这既是机会也是挑战。

城市更新不像传统的竞地开发靠快速周转实现企业目标，企业要把握住城市更新的机会，就需要靠内功，即长期持续经营的能力。而挑战也来源于各个方面，

一是开发经营模式创新的挑战。

二是兼顾民生、品质、活力、文化、传统、历史、效益等多重目标的挑战。

三是做城市更新肯定需要金融支持创新，这也是一个挑战。

四是政府管理创新的挑战。例如在城市更新的实操过程中，老旧小区改造首先就面临政策和规划层面的难题，而作为旧改的推动者，同时也在扮演着政策推动者的角色。

在房住不炒的定位下，房地产不再作为短期刺激经济的手段，原本以“增量开发”为代表的地产行业上半场，逐渐过渡到“存量运管”为标志的下半场，中国房地产行业步入存量时代。

城市更新是个持续备受关注的话题，城市更新在中国已经非常迅速的经历了几个发展阶段，从初期的“大拆大建”到经济高速发展期的追求规模与数量，再到强调质与量并行的理性更新，中国城市化进程已从原来“粗放式发展”的时代已经进入“精细化运营”的时代。城市更新不是朝阳产业，也不是夕阳产业，已然成为城市经济发展的新劲增长动力，将成未来的新常态。

来源：旧改集趣地