太原20万套“无证房”能办证了

本周，《太原20万套有房无证小区办证》的消息迅速占据省城各大房产媒体头条位置。记者从中环房产、我爱我家等房产中介公司了解到，太原市为民服务中心已经着手接收部分“无证”小区业主办理不动产权证的申请，这意味着这些房子可以合法进行转让、赠予、充当抵押贷及遗产等处置。满足哪些条件的“无证”小区可以办下“大红本”？数量可观的无证房办好产权证之后，又会对省城楼市带来怎样的影响？带着这些读者关心的问题，记者进行了采访了解——

“无证”房转正 可入市成交

家住太原的王女士在鱼池街18号天马银座小区有两套住宅，她想要出售其中一套房屋，但苦于没有不动产权证（大红本），难以在正规渠道出售，只能通过私下交易来转让房屋。但这种房子不仅难出手，即使私下交易，价格也远远低于所在片区二手房市场均价。

天马银座小区的二手房近几年均价一直在万元以下，而附近的万达天玺小区、万达公馆、鸿昇龙潭公馆等小区二手房均价超过了15000元/平方米。排除项目定位不同的因素，天马银座小区周边有证小区的二手房价格也超过了11000元/平方米。

与该小区同处一处，名字仅有一字之差的天马名座小区每平米售价达到了12000元。同区域、同类房源，价格相差如此之大，全因天马银座未取得产权证。

没有产权证的房子，不仅无法通过正规途径转让交易，也不能办理贷款、不能产权分割、不能当作遗产，甚至带来业主户籍落户、子女就近入学等方方面面的难题。得知政府陆续为“有房无证”业主办证后，王女士急切期待自家的房子尽快办好产权证。

除了王女士之外，还有许多未办证的业主也有类似的情况。截至目前，太原已经有263个小区申请登记办理《房屋产权证》，天马银座就在其中之列。20万套“无证房”是业界根据待办证小区名单粗略推算得出的办证房数量。

记者了解到，房子未办理产权证的原因较为复杂。一是五证不全，即商品房在预售之时，《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》五证未办妥，按规定，此类房子不能办产权证。二是房屋的土地、规划、施工等证件已办妥，但在交房之时，未按规定经过验收或者未达到验收要求、未交齐相关税费，也无法取得产权证。另外，还有属于保障房性质的回迁房、经适房等小区，因为工程周期过长，在建设交房过程中，相关分配、建设、验收政策又出现过调整，带来新问题，也影响了办证进度。还有业主不配合、房企不主动、项目土地存在产权纠纷、小区内部纠纷等其它林林总总的原因造成证件办理拖延的情况。

小产权房 依然不能拿“证”

7月15日，太原市不动产登记中心代表与省城“有房无证”小区的部分业主代表进行了一个简单的座谈会，就《太原市处理不动产登记遗留问题实施办法》（以下称为《实施办法》）何时出台以及详细的业务办理流程给出了答复。消息称，预计三年之内，即2021年12月31日前，将陆续解决太原市不动产登记遗留问题。

从7月中旬开始，太原市不动产登记中心已经开始着手处理房产权属登记，给无证房登记办理产权证，每周平均办证数量达到4000余套。

《实施办法》的具体业务流程由太原市委市政府成立不动产登记遗留问题领导小组，太原市规划和自然资源局、住建局、房管局、人防办、税务局以及公安部门、司法部门、市场监管部门等组成联合工作组进行具体的审批及办理工作。

据悉，此次办证的小区分为两大部分，一类为五证齐全的，另一类是五证不全的，两类房屋的办理流程略有差异。

五证齐全的房屋，由原建设单位提出申请办理首次登记，首次登记完成后，购房人提出申请，由建设单位配合办理转移登记；如果原建设单位不存在的，由项目所在区政府或管委会指定乡镇或街办办理首次登记，再由指定业主代表配合小区购房人申请办理转移登记；如果建设单位不配合业主办理不动产登记的，由市场监督管理局依法吊销其营业执照，并追究企业法定代表人、实际出资人及实际控制人的连带责任。

在政策期间，房产商主动作为，罚款额包括各种税费都将减免或较低额收取。如不积极配合，将从重处罚，并把开发商法人和实际控制人拉进失信名单，限制其高消费并限制其子女升学就业。

另一类房屋五证不全，如果确定是在国有土地上建设的项目，由开发商按照项目建设的时间为标准补齐土地出让金及其他相关规费，业主也需承担部分费用（约为房价的1%）待所有费用补齐后，按照五证齐全小区的流程办理。如果开发商因为各项验收工作没有完成或税费没有缴纳，影响业主办证，这是因为开发商的问题，购房人为无过错方，将给业主先行办证然后在对开发商进行税费的追缴及追责。

所有办证的小区必须符合土地利用规划和城市总体规划、符合消防要求、符合质量安全要求；为保护群众利益，此次办证将查处建设单位违法违规问题与群众办证分开，行政审批和其它专项验收与群众办证分开，征缴建设单位税费与群众办证分开；已经纳入处理清单的项目，在启动不动产登记手续时，同步依法追究建设单位违法违规的问题，同步依法完善项目行政审批和其它专项验收手续，同步追缴土地出让价款和税费。

特别强调的是，建设在集体土地上的小产权项目，不予办理不动产权证。

两年后 省城存量房供应将大增

无证房可以办证，对于此类房实际拥有业主来说是一个天大的喜讯。获得产权证之后，许多房子可以在二手房市场合法流通，增加二手房供应的市场影响显而易见。

记者走访省城二手房市场了解到，尽管各大中介公司不允许门店接单“无证房”，但因有供有需，依然有不少中介在暗箱操作此类房的交易。因为没有产权证，省城大批待办证的小区无法进入二手房市场，而一旦实现办证后，相当一部分待转手房子将进入中介市场。数据显示，省城二手房的成交套数逐年上升，但仅为新房成交量的一半，年均成交套数达到3万套，如果20万套待办证房有一成房源进入二手房市场，将大大提高对省城二手房供应量。

业内认为，大批增长的供应将会在两年后出现。因为按照现行的二手房交易税费减免政策，买家会优先选择大红本“满二”“满五少有”的房子。即产权证满两年的房子，可以免征增值税；产权证满五年且是购房者少有住房的房子，可以免征增值税和个税，能为购房业主省去不少钱。这样一来，刚拿到产权证的业主想卖房，难以满足买家“满二”“满五少有”的要求，搁置两年甚至五年之后更利成交。

“存量房供应增加，尤其是批量办证小区的周边，二手房市场价格不会出现明显增长。如果办证小区内业主一股脑都卖房，价格还可能会出现明显下降。”中环房产太原公司运营总监曹国波分析称，在此轮供应增长状态下，省城的二手房市场会进入活跃期。对于购房者来说，房源可选度提升，有了议价空间；对于中介公司，手中的优质房源增多，二手房成交量会有明显提高，业绩提升是必然趋势。

二手房供应充沛，同样会波及到新房市场。我爱我家旱西关门店的店员称，待办证小区多位于省城核心城区，其中不乏近十年来建设的高层住宅、处于优势学区之内，更符合年轻刚需购房者要求。既然选择二手房，业主必定会放弃购置新房。未来两年后新出现的项目，无疑又多了一重竞争。

来源：山西晚报

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