中国的支柱:房地产

lahuimin 2019-04-09 09:36:33
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我国房地产的销售面积一年达到17万亿,直接可以拉动11个产业的发展,很难有一个产业能够取代房地产对地方的贡献。所以对于中国的未来而言,依然是属于房地产的未来。为何这样判断?财编君会从当前房地产各个角度分析。

1房地产仍然是中国的支柱产业

虽然作为传统的行业,房地产也必须针对时代的需求,做出相应的改变,尤其是在有内容、有精细化质量管控,甚至还有服务底蕴做支撑上,以博取更高的市场。

如果我们深入这个行业,我们会发现他为何如此举足轻重。

首先,房地产业是社会经济活动的基本物质前提,是国民经济发展的基本保证。房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件,更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。

其次房地产业产业链长,关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。

所以可以很负责的说,中国离不开蓬勃发展的房地产,中国的房地产是中国经济发展不可或缺的重要组成部分。

2一二线正处于本轮房地产复苏的开端

近段时间中国房地产的回暖,有人认为是“小阳春”,有人觉得是“大阳春”,有人认为是炒作所致。财编君的看法认为今日的市场将又一次在验证那句老话:“最坏的时刻往往也是最好的时刻”。

其实财编君认为回暖的不止是深圳,而是包括深圳在内的一线城市和重点二线城市,具有相当的普遍性。市场情绪有很大的恢复,市场成交在展开复苏,最坏的时刻已经过去了,一二线城市正处在本轮房地产复苏的开端(这种复苏,主要不是人为炒作。

复苏具备持续性,未来会越来越好,但会是温和复苏,不会出现2009、2015年重演。一二线城市的市场会比去年好,也会比三四线好,三四线将是调整的开始。

说2019年是“小年”,是指整体性的成交量。因为小城市占据的市场份额达到半壁江山,小城市降温,整个市场的成交量会上不来,2019年市场成交量大概率会低于2018年。而基于结构性行情看,会有不同表现,一二线市场大概率是上升的,三四线市场则大概率相反。

最直接的促动市场复苏,是利率水平的下降。这个我在很早就讲过了,利率水平第一步一定是要回到基准的。现在的真实利率水平太高了,不利于整体经济的复苏。

但仅有利率是不行的,导致去年包括深圳在内的全国房地产市场出现下滑,直接因素是房地产行业调控,但加剧整体市场下滑的因素,很大程度是整个外围环境、宏观政策以及经济走向。说到底,房地产作为一个支柱、母周期行业,是无法脱离宏观大势而独善其身的。尤其在2018年,房地产与宏观环境的关系之密切,只有2008年可堪匹敌。

目下,所有的一切都出现了非常积极的变化。

货币政策、财政政策都进入宽周期,前者犹抱琵琶,后者史无前例,2万亿的减税降负,非常有效的撬动了股市造好。

房地产行业调控也出现边际宽松,明里暗里放松的城市越来越多,不放松的也不存在从紧的可能。股市本身的走牛,也在反向刺激参与者的市场信心。

这些积极信号,令市场信心出现了极大的恢复,这是两会之后市场最为明确的转变。我们所看到的房地产市场的复苏,是在这样的大环境下展开的。

3压力犹在,丝毫未变

财编君认为房地产面临的两头灰犀牛。其中一个是住房制度顶层设计的大变——决策层已然认为通过市场化的供求关系来调节房价是失败的,政府对房地产的控制越来越无孔不入。大到房地产税,中到房地产价格管制,小到租金水平管制,微到公租房/商品房不能拉围墙,统统介入。

这个顶层设计,间或有暂缓,但不会改变。比如限价限贷限购,小城市今年一定会出现非常多的松动,但是包括深圳在内的一线,很难,围绕着周边做些动作倒是有机会,但是根本性松动,除非出现天大的黑天鹅事件。

另外一点,短期内压制房地产市场的货币因素,不止是利率水平,主要是首付水平——这是2009、2015促成房地产市场繁荣的直接因素。历史上看,只要没有房地产信贷“三降”——降总量、降利率、降首付,都没有房地产的暴涨。

当然,还有一点,一线城市的房价已经升到比较高的位置了。从整体房价来看(注意是整体),期待再重演过往的1年1倍、10年10倍的大牛市,太不现实了。有那么一小撮最好的区域,我相信依然还会有非常可观的升幅,但是如果从整体来看,闭着眼睛撒豆成兵式的买房子,一定不会再有巨大收益。这也是我们在做决策的时候要看到的,不要过于陷入历史经验的套路里去。

这些决定了这样的复苏,不再会是非常快速的复苏,而更大概率是温和的复苏。对于一座城市的可持续发展来说,这样的温和复苏是最好的市场。

对于普通买房人来说,财编君还是觉得刚需一直是最好的买房机会,不但是因为低价格,还因为信息更对称,可以从容的选房子,选对的机会大。最不好的市场,自然是癫狂的市场。

那样的市场,不但意味着高价格,更是因为你无法从容的选房子,选错的机会大,面临业主返价的风险大,内心也会无比的恐慌。还是那句话:好汉不提当年房价低。

来源:洋葱先生

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