法院将房产拍卖了,共有人可以主张优先购买权吗?

最近，小编接到一朋友咨询，他通过淘宝网，竞买了一处房产，准备持法院裁定和成交确认书办理产权过户时，法院通知其退回房产，理由是案外房屋产权共有人向法院主张了同等条件下的优先购买权。

接到咨询后，小编首先想到的是较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题解释第23条规定，即出租人委托拍卖公司拍卖租赁房屋的，应在拍卖5日前通知承租人，如承租人未参加拍卖，视为放弃优先购买权。

回到咨询案例，人民法院依法进行的拍卖，据拍卖公告显示，拍卖标的房产登记为共同共有，产权共有人之间不是夫妻关系。小编满脑子都是问号和叹号，为什么没有先划分出产权份额就进行了拍卖？为什么没有提前通知产权共有人就进行了拍卖？

于是，小编查阅了物权法、合同法、城市房地产管理法及相关司法解释等，竟然没有查到相应的法律规定。只查到如下信息：

1、杨立新教授的观点，标的物若是在拍卖或招标中出卖时，不能适用产权共有人同等条件下的优先购买权，理由是违反了招标、拍卖的制度价值。

2、台湾地区土地法第104条，确立了执行法院在拍卖后，负有通知共有人行使优先购买权的期限（行使期限为10日），逾期则优先权消失。

3、法国民法典第815-15条规定，如共有人中的一人将其在共有财产中或其中一处或数处的全部或部分权利拍卖时，......每个共有人可以在拍卖时起算一个月内，通过法院报关书记处或公证人声明取代买主。

从台湾地区及法国民法的规定看，产权共有人在拍卖方式中，主张同等条件下的优先购买权时限是在拍卖后；从我国较高院司法解释关于承租人在拍卖方式中，主张同等条件下的优先购买权时限看，是提前通知租客参与拍卖，并在拍卖中主张同等条件下的优先权。

又回到开始的案例，目前人民法院尚未给出最终的处理意见。但小编建议，为构建和谐的社会关系，节省社会成本，进行拍卖活动前，应提前通知案外产权共有人，并明确划分出各自的产权份额，如案外产权共有人主张同等条件下的优先购买权，应准时参与拍卖活动。同时，投资者也应注意，参与竞拍时，应注意标的物产权情况，如有案外产权共有人，应落实好共有人对于同等条件下优先购买权的态度。

来源：启恒宝金融

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